‘Woningcorporaties moeten sancties kunnen krijgen’

r. Vincent Gruis (Bouwkunde) en drs. Nico Nieboer (Onderzoeksinstituut OTB) coördineerden.

Het is nog maar een week geleden dat minister Dekker haar ambities moest indammen om de huurprijzen van woningen vrij te geven. De Tweede Kamer floot haar terug omdat gevreesd werd voor explosieve huurstijgingen voor mensen met een inkomen vlak onder de ziekenfondsgrens van 33 duizend euro.

Bouwkundigen en sociaalwetenschappers hadden al langer twijfels bij Dekkers plannen. De bedrijfsvoering van ‘huurbazen’ is na tien jaar liberalisering van de huurmarkt namelijk nog steeds slecht op orde. “Door die onoverzichtelijkheid kan de overheid woningcorporaties niet controleren op het nakomen van gemaakte afspraken”, zegt bouwkundige dr.ir. Vincent Gruis. “Vergelijking van de efficiëntie van het beleid van verschillende corporaties is onmogelijk. Ook is er nog steeds geen enkel inzicht in het waarom van beleidsbeslissingen. Vergelijkbare woningcomplexen worden op verschillende manieren behandeld, zonder dat je daarvan de reden ziet.”

Zijn collega drs. Nico Nieboer valt hem bij. “Daarnaast ontbreekt de mogelijkheid om corporaties sancties te geven”, zegt hij. “Ze zouden van de overheid een schop onder de kont moeten kunnen krijgen als hun bedrijfsvoering niet klopt. Of als corporaties door de overheid gestelde doelen niet halen, zoals het aantal nieuwe woningen dat ze moeten bijbouwen.”

Gruis en Nieboer coördineerden een grootschalig onderzoek naar de liberalisering van de sociale huurmarkt in Europa en Australië. Het onderzoek bestond uit een inventarisatie van het aandeel sociale huurwoningen op de totale woningvoorraad. Daarnaast werd in beeld gebracht hoe sociale verhuurders beslissingen nemen over hun woningbezit. Hun bevindingen brachten ze samen in het afgelopen maand verschenen boek ‘Asset Management in the Social Rented Sector’.

Uit het onderzoek blijkt dat de controle op woningcorporaties in Nederland internationaal gezien slecht is geregeld. “Engeland heeft de Housing Corporation”, zegt Nieboer. “Die voert een gedetailleerde controle uit op de bedrijfsvoering van verhuurders. Ook wordt gecontroleerd of de gekregen subsidie voor sociale huurwoningen op de projecten is terechtgekomen waarvoor het geld bedoeld was. Als dat niet zo is, volgen er sancties. Die overheidscontrole leidt in Engeland misschien soms tot gemillimeter, een soort cijfertjesfetisjisme, maar er is tenminste duidelijkheid. Dat zouden we in Nederland ook graag wat meer willen zien.”

Nederlandse corporaties hebben veruit het grootste marktaandeel. Zij bezitten maar liefst 35 procent van de totale woningvoorraad, tegenover bijvoorbeeld vijf procent in Australië en België. “Nederlandse corporaties zijn ook veruit het rijkst in vergelijking met andere landen”, zegt Nieboer. “In bijvoorbeeld Australië heeft de overheid de budgetten voor de sociale sector sterk verlaagd. Daar zie je dat onderhoud van de woningvoorraad achteruit gaat, omdat verhuurders er minder geld aan kunnen en willen besteden.”

In Nederland is het gevaar voor verpaupering kleiner. “Sociale huur krijgt bij ons minder snel het stigma ‘kansarm’, omdat er ook woningen voor middeninkomens in het aanbod zitten”, zegt Nieboer. “In Australië zie je wel verpaupering en het gevaar bestaat dat je toestanden krijgt zoals in de Verenigde Staten. Mensen die daar in een sociale huurwoning zitten hebben soms minder kans bij sollicitaties of bij het aanvragen van leningen.”

Het aanbod van sociale huurwoningen is in Nederland nog goed. “Er heerst in ons land nog een sociale-huurcultuur”, zegt Gruis. “Maar die cultuur kan omslaan, en dan is er geen enkel instrument waarmee de overheid corporaties kan terugroepen. Daarom pleiten we ervoor om eerst pas op de plaats te maken met de liberalisering. Zorg eerst dat je het bouw- en huurbeleid van corporaties goed kunt controleren, en dat je sancties kunt uitoefenen. Anders blijft er veel geld op hun toch al gevulde bankrekeningen staan en kan niemand afdwingen dat ze dit besteden aan onderhoud en woningbouw.”

Nederlandse sociale-woningbouwcorporaties zijn veruit het rijkst in vergelijking met andere landen, maar hun beleid is ondoorzichtig. (Foto: Hans Stakelbeek/FMAX)

Het is nog maar een week geleden dat minister Dekker haar ambities moest indammen om de huurprijzen van woningen vrij te geven. De Tweede Kamer floot haar terug omdat gevreesd werd voor explosieve huurstijgingen voor mensen met een inkomen vlak onder de ziekenfondsgrens van 33 duizend euro.

Bouwkundigen en sociaalwetenschappers hadden al langer twijfels bij Dekkers plannen. De bedrijfsvoering van ‘huurbazen’ is na tien jaar liberalisering van de huurmarkt namelijk nog steeds slecht op orde. “Door die onoverzichtelijkheid kan de overheid woningcorporaties niet controleren op het nakomen van gemaakte afspraken”, zegt bouwkundige dr.ir. Vincent Gruis. “Vergelijking van de efficiëntie van het beleid van verschillende corporaties is onmogelijk. Ook is er nog steeds geen enkel inzicht in het waarom van beleidsbeslissingen. Vergelijkbare woningcomplexen worden op verschillende manieren behandeld, zonder dat je daarvan de reden ziet.”

Zijn collega drs. Nico Nieboer valt hem bij. “Daarnaast ontbreekt de mogelijkheid om corporaties sancties te geven”, zegt hij. “Ze zouden van de overheid een schop onder de kont moeten kunnen krijgen als hun bedrijfsvoering niet klopt. Of als corporaties door de overheid gestelde doelen niet halen, zoals het aantal nieuwe woningen dat ze moeten bijbouwen.”

Gruis en Nieboer coördineerden een grootschalig onderzoek naar de liberalisering van de sociale huurmarkt in Europa en Australië. Het onderzoek bestond uit een inventarisatie van het aandeel sociale huurwoningen op de totale woningvoorraad. Daarnaast werd in beeld gebracht hoe sociale verhuurders beslissingen nemen over hun woningbezit. Hun bevindingen brachten ze samen in het afgelopen maand verschenen boek ‘Asset Management in the Social Rented Sector’.

Uit het onderzoek blijkt dat de controle op woningcorporaties in Nederland internationaal gezien slecht is geregeld. “Engeland heeft de Housing Corporation”, zegt Nieboer. “Die voert een gedetailleerde controle uit op de bedrijfsvoering van verhuurders. Ook wordt gecontroleerd of de gekregen subsidie voor sociale huurwoningen op de projecten is terechtgekomen waarvoor het geld bedoeld was. Als dat niet zo is, volgen er sancties. Die overheidscontrole leidt in Engeland misschien soms tot gemillimeter, een soort cijfertjesfetisjisme, maar er is tenminste duidelijkheid. Dat zouden we in Nederland ook graag wat meer willen zien.”

Nederlandse corporaties hebben veruit het grootste marktaandeel. Zij bezitten maar liefst 35 procent van de totale woningvoorraad, tegenover bijvoorbeeld vijf procent in Australië en België. “Nederlandse corporaties zijn ook veruit het rijkst in vergelijking met andere landen”, zegt Nieboer. “In bijvoorbeeld Australië heeft de overheid de budgetten voor de sociale sector sterk verlaagd. Daar zie je dat onderhoud van de woningvoorraad achteruit gaat, omdat verhuurders er minder geld aan kunnen en willen besteden.”

In Nederland is het gevaar voor verpaupering kleiner. “Sociale huur krijgt bij ons minder snel het stigma ‘kansarm’, omdat er ook woningen voor middeninkomens in het aanbod zitten”, zegt Nieboer. “In Australië zie je wel verpaupering en het gevaar bestaat dat je toestanden krijgt zoals in de Verenigde Staten. Mensen die daar in een sociale huurwoning zitten hebben soms minder kans bij sollicitaties of bij het aanvragen van leningen.”

Het aanbod van sociale huurwoningen is in Nederland nog goed. “Er heerst in ons land nog een sociale-huurcultuur”, zegt Gruis. “Maar die cultuur kan omslaan, en dan is er geen enkel instrument waarmee de overheid corporaties kan terugroepen. Daarom pleiten we ervoor om eerst pas op de plaats te maken met de liberalisering. Zorg eerst dat je het bouw- en huurbeleid van corporaties goed kunt controleren, en dat je sancties kunt uitoefenen. Anders blijft er veel geld op hun toch al gevulde bankrekeningen staan en kan niemand afdwingen dat ze dit besteden aan onderhoud en woningbouw.”

Nederlandse sociale-woningbouwcorporaties zijn veruit het rijkst in vergelijking met andere landen, maar hun beleid is ondoorzichtig. (Foto: Hans Stakelbeek/FMAX)