Campus

Sociale woningbouw als lastig exportproduct

Werken bij een sterk op winst gericht bedrijf is niets voor Sander Colnot. Voor sociale woningbouw loopt deze volkshuisvester en stedenbouwkundige wel warm.

Of het nu in Hoogvliet is, of in het Zuid-Afrikaanse Tshwane.

Sander Colnot ziet zichzelf nog wel eens terugkeren naar Zuid-Afrika. Na een afstudeerproject over huisvesting en stedenbouw in onder meer Tshwane (voorheen Pretoria), liet het land hem niet meer los. “De geschiedenis van Zuid-Afrika fascineert me. Sinds de omwenteling is het land bovendien één groot sociaal experiment.”

‘There shall be houses and security for all’, luidde de titel van de scriptie van Colnot, vrij naar het freedom charter (1955) van het ANC. Een huis en een veilige omgeving voor iedereen: in het huidige Zuid-Afrika nog altijd een utopisch streven.

De ontwikkeling in Zuid-Afrika lijkt paradoxaal. Miljoenen aids-patiënten, een schrikbarend snelle groei van de townships, een brain drain naar het westen… en toch heerst het gevoel dat dit een land is van nieuwe, ongekende mogelijkheden, de hoop van een heel continent. “Als ik me daar nuttig kan maken, ga ik graag terug”, zegt Colnot.

Maar nu nog even niet. De komende twee jaar zal Colnot in Nederland werken als beleidsmedewerker bij woningcorporatie Vestia. Standplaats: Hoogvliet. “Ik ga hier mijn rugzak vullen met nuttige kennis en levenservaring.”

Hoogvliet, een na de oorlog uit de grond gestampte deelgemeente van Rotterdam, stond nooit bepaald bekend als de Parel aan de Maas. Vooral de noordelijke wijken waren berucht. Maar de laatste jaren lijkt Hoogvliet die reputatie van zich af te schudden. De satellietstad wist landelijke aandacht te trekken met de onorthodoxe projecten van het collectief Wimby (Welcome in My Back Yard).

Hoogvliet moet veranderen in een aangename, gevarieerde, liefst duurzame stad, en samenwerking tussen de verschillende partijen is voor die ontwikkeling belangrijk. De woningcorporatie Vestia beschikt over duizenden huurwoningen en is dus een belangrijke speler. Flats met krappe woningen maken plaats voor projecten als de Singeltoren: milieuvriendelijke, wat duurdere woningen, door de economische malaise iets soberder uitgevoerd dan oorspronkelijk was bedoeld.
Onbetaalbaar

Colnot heeft als beleidsmedewerker het strategisch overzicht over de woningvoorraad van Vestia in Hoogvliet. Zo kan hij het management snel van adviezen en analyses voorzien. Colnot is pas acht weken geleden begonnen, maar hoeft niet lang na te denken over de vraag wat het voor Hoogvliet zou betekenen als woningcorporaties als Vestia hun handen van deze deelgemeente zouden aftrekken. “Huurwoningen worden 25 procent duurder, en daarmee onbetaalbaar voor veel mensen die hier wonen. Maar ook de rijkere bewoner blijft weg, want onze leefbaarheidprojecten verdwijnen.” Het verpauperde Hoogvliet zal in zo’n scenario vooral aantrekkelijk worden voor pandjesbazen die woningen aan illegalen verhuren, verwacht Colnot. “Misschien kan liefdadigheid uit de particuliere sector de klap verzachten. Maar het kost minstens één generatie voor zoiets op gang komt.”

Colnot werkte al eerder voor woningcorporaties: als baliemedewerker. “Dat was een goede leerschool. Ik merkte al snel dat de klant vooral lastig wordt als je een onprettige boodschap niet met goede argumenten kan onderbouwen. In het begin had ik die niet paraat, en dan liep het wel eens uit de hand.”

En je dacht niet: wat een klotebaan, steeds al die kwade gezichten? “Nee, omdat je ook veel blije gezichten ziet. Mensen zijn vaak aangenaam verrast % als ze merken dat ze serieus worden genomen en niet betutteld, bijvoorbeeld.”

Hoe Hoogvliet zich verder zal ontwikkelen, hangt voor een groot deel af van de economie. “We kunnen nu soms minder mooie dingen bouwen dan we willen. Dat is jammer, omdat je dan niet precies de mix van inkomensgroepen krijgt die je voor ogen stond.”

Colnot hoopt sommige zaken die hij de komende jaren leert over sociale woningbouw toe te kunnen passen in Zuid-Afrika. Daar staan regering en bevolking nog onwennig tegenover het concept van social housing.

Na het einde van de apartheid werden in Zuid-Afrika één miljoen woningen opgeleverd in een tijdbestek van zeven jaar: twee jaar langer dan gepland, maar toch een prestatie. De nadruk lag echter op kwantiteit, niet op kwaliteit. Voor de allerarmsten waren er de giveaway houses. Primitieve huisjes ter grootte van een schuurtje met een heelklein lapje grond. Dat levert het weinig opwekkende beeld op van eindeloze rijen losstaande matchbox houses, zonder winkels of andere centrale voorzieningen. Sociale woningbouw (goedkope huurwoningen voor mensen die kunnen bewijzen dat ze een bepaald vast maandinkomen hebben) kan wel tot compactere, hechtere buurten leiden, maar stuit in Zuid-Afrika op allerlei obstakels. Zo vallen veel lagere inkomensgroepen door de ingewikkelde subsidieregeling en de snel gestegen bouwkosten buiten de boot. De private sector is nauwelijks in social housing geïnteresseerd. En de huurders zelf tonen zich ook vaak kritisch.
Rigide

“Nederland kende bij de wederopbouw al een complete structuur van woningcorporaties. Voor Zuid-Afrika is het verschijnsel nieuw”, vertelt Colnot. Huurders zien het systeem bovendien vaak als rigide. “Ze zeggen dan: ik ben ziek geweest, en toch moet ik deze maand de huur betalen, wat is daar sociaal aan?”

Veel mensen die in social housing gaan wonen, zijn sowieso niet gewend huur te betalen. “Het niet betalen van de huur was decennialang een manier om je tegen de apartheid te verzetten.”

Het verleden speelt ook op een andere manier een rol. De apartheid heeft diepe sporen achtergelaten in de structuur van de steden. “In Zuid-Afrika heeft de stedenbouwkunde slim gebruikgemaakt van natuurlijke barrières om blank en zwart fysiek te scheiden”, zegt Colnot. “Gek genoeg stemt dat me optimistisch. De mogelijkheden van stedenbouwkunde om het leven van de mensen te beïnvloeden, moet je ook ten goede kunnen gebruiken.”

De angst voor geweld drukt een stempel op de stad. Veel blanken trekken weg naar gated communities. Colnot: “Het meeste geweld vindt nog altijd plaats in de townships, maar het idee dat je door criminelen om niets kan worden neergeschoten is beangstigend. Ook in de social housing-projecten dringen de bewoners sterk aan op veiligheid.” Colnot ziet nog het meest in een combinatie van safe design (openbare ruimtes zo ontwerpen dat de gebruiker goed zichtbaar is, bijvoorbeeld) en harde veiligheidsmaatregelen, zoals muren om een wijk. “Na verloop van tijd kun je die muur dan hopelijk weghalen.”

Een integrale visie op de stad is onmisbaar, vindt Colnot. “Alles grijpt in elkaar. Je kunt wel weggeefwoningen vlakbij het centrum bouwen zodat mensen minder ver hoeven te reizen, maar soms wordt zo’n woning voor twee kratten bier doorverkocht om weer bij familie en vrienden te zijn.”

Tegelijkertijd relativeert Colnot het belang van zijn ‘papieren visie’. “Andere afstudeerders bouwen er nu op voort en die concretisering is fantastisch, maar mijn scriptie staat vrij ver van de realiteit af. In Zuid-Afrika zijn idee en uitvoering nooit één op één.”

Colnot is tegenwoordig als acteur/gitarist betrokken bij een improvisatietheatergroep in zijn woonplaats Leiden. “Daar moet ik regelmatig mijn oorspronkelijke ideeën loslaten en de invallen van anderen volgen. Best lastig, maar voor wie wil werken in Zuid-Afrika is het een prima oefening.”

Naam : Sander Colnot

Leeftijd : 26 jaar

Studie : stedenbouwkunde

Afstudeerrichting : volkshuisvesting en stadsvernieuwing Afstudeerjaar: 2003
Geboorteplaats: Groningen

Verliefd/verloofd/getrouwd: verliefd. Woont nog niet samen, ‘maar wel lekker dichtbij’. Ontmoette zijn vriendin tijdens zijn afstudeerproject in Zuid-Afrika.

Loopbaan: sinds januari gedetacheerd bij Vestia Rotterdam Hoogvliet als beleidsmedewerker. Werkte daarvoor als baliemedewerker bij verschillende woningcorporaties.

Werken bij een sterk op winst gericht bedrijf is niets voor Sander Colnot. Voor sociale woningbouw loopt deze volkshuisvester en stedenbouwkundige wel warm. Of het nu in Hoogvliet is, of in het Zuid-Afrikaanse Tshwane.

Sander Colnot ziet zichzelf nog wel eens terugkeren naar Zuid-Afrika. Na een afstudeerproject over huisvesting en stedenbouw in onder meer Tshwane (voorheen Pretoria), liet het land hem niet meer los. “De geschiedenis van Zuid-Afrika fascineert me. Sinds de omwenteling is het land bovendien één groot sociaal experiment.”

‘There shall be houses and security for all’, luidde de titel van de scriptie van Colnot, vrij naar het freedom charter (1955) van het ANC. Een huis en een veilige omgeving voor iedereen: in het huidige Zuid-Afrika nog altijd een utopisch streven.

De ontwikkeling in Zuid-Afrika lijkt paradoxaal. Miljoenen aids-patiënten, een schrikbarend snelle groei van de townships, een brain drain naar het westen… en toch heerst het gevoel dat dit een land is van nieuwe, ongekende mogelijkheden, de hoop van een heel continent. “Als ik me daar nuttig kan maken, ga ik graag terug”, zegt Colnot.

Maar nu nog even niet. De komende twee jaar zal Colnot in Nederland werken als beleidsmedewerker bij woningcorporatie Vestia. Standplaats: Hoogvliet. “Ik ga hier mijn rugzak vullen met nuttige kennis en levenservaring.”

Hoogvliet, een na de oorlog uit de grond gestampte deelgemeente van Rotterdam, stond nooit bepaald bekend als de Parel aan de Maas. Vooral de noordelijke wijken waren berucht. Maar de laatste jaren lijkt Hoogvliet die reputatie van zich af te schudden. De satellietstad wist landelijke aandacht te trekken met de onorthodoxe projecten van het collectief Wimby (Welcome in My Back Yard).

Hoogvliet moet veranderen in een aangename, gevarieerde, liefst duurzame stad, en samenwerking tussen de verschillende partijen is voor die ontwikkeling belangrijk. De woningcorporatie Vestia beschikt over duizenden huurwoningen en is dus een belangrijke speler. Flats met krappe woningen maken plaats voor projecten als de Singeltoren: milieuvriendelijke, wat duurdere woningen, door de economische malaise iets soberder uitgevoerd dan oorspronkelijk was bedoeld.
Onbetaalbaar

Colnot heeft als beleidsmedewerker het strategisch overzicht over de woningvoorraad van Vestia in Hoogvliet. Zo kan hij het management snel van adviezen en analyses voorzien. Colnot is pas acht weken geleden begonnen, maar hoeft niet lang na te denken over de vraag wat het voor Hoogvliet zou betekenen als woningcorporaties als Vestia hun handen van deze deelgemeente zouden aftrekken. “Huurwoningen worden 25 procent duurder, en daarmee onbetaalbaar voor veel mensen die hier wonen. Maar ook de rijkere bewoner blijft weg, want onze leefbaarheidprojecten verdwijnen.” Het verpauperde Hoogvliet zal in zo’n scenario vooral aantrekkelijk worden voor pandjesbazen die woningen aan illegalen verhuren, verwacht Colnot. “Misschien kan liefdadigheid uit de particuliere sector de klap verzachten. Maar het kost minstens één generatie voor zoiets op gang komt.”

Colnot werkte al eerder voor woningcorporaties: als baliemedewerker. “Dat was een goede leerschool. Ik merkte al snel dat de klant vooral lastig wordt als je een onprettige boodschap niet met goede argumenten kan onderbouwen. In het begin had ik die niet paraat, en dan liep het wel eens uit de hand.”

En je dacht niet: wat een klotebaan, steeds al die kwade gezichten? “Nee, omdat je ook veel blije gezichten ziet. Mensen zijn vaak aangenaam verrast % als ze merken dat ze serieus worden genomen en niet betutteld, bijvoorbeeld.”

Hoe Hoogvliet zich verder zal ontwikkelen, hangt voor een groot deel af van de economie. “We kunnen nu soms minder mooie dingen bouwen dan we willen. Dat is jammer, omdat je dan niet precies de mix van inkomensgroepen krijgt die je voor ogen stond.”

Colnot hoopt sommige zaken die hij de komende jaren leert over sociale woningbouw toe te kunnen passen in Zuid-Afrika. Daar staan regering en bevolking nog onwennig tegenover het concept van social housing.

Na het einde van de apartheid werden in Zuid-Afrika één miljoen woningen opgeleverd in een tijdbestek van zeven jaar: twee jaar langer dan gepland, maar toch een prestatie. De nadruk lag echter op kwantiteit, niet op kwaliteit. Voor de allerarmsten waren er de giveaway houses. Primitieve huisjes ter grootte van een schuurtje met een heelklein lapje grond. Dat levert het weinig opwekkende beeld op van eindeloze rijen losstaande matchbox houses, zonder winkels of andere centrale voorzieningen. Sociale woningbouw (goedkope huurwoningen voor mensen die kunnen bewijzen dat ze een bepaald vast maandinkomen hebben) kan wel tot compactere, hechtere buurten leiden, maar stuit in Zuid-Afrika op allerlei obstakels. Zo vallen veel lagere inkomensgroepen door de ingewikkelde subsidieregeling en de snel gestegen bouwkosten buiten de boot. De private sector is nauwelijks in social housing geïnteresseerd. En de huurders zelf tonen zich ook vaak kritisch.
Rigide

“Nederland kende bij de wederopbouw al een complete structuur van woningcorporaties. Voor Zuid-Afrika is het verschijnsel nieuw”, vertelt Colnot. Huurders zien het systeem bovendien vaak als rigide. “Ze zeggen dan: ik ben ziek geweest, en toch moet ik deze maand de huur betalen, wat is daar sociaal aan?”

Veel mensen die in social housing gaan wonen, zijn sowieso niet gewend huur te betalen. “Het niet betalen van de huur was decennialang een manier om je tegen de apartheid te verzetten.”

Het verleden speelt ook op een andere manier een rol. De apartheid heeft diepe sporen achtergelaten in de structuur van de steden. “In Zuid-Afrika heeft de stedenbouwkunde slim gebruikgemaakt van natuurlijke barrières om blank en zwart fysiek te scheiden”, zegt Colnot. “Gek genoeg stemt dat me optimistisch. De mogelijkheden van stedenbouwkunde om het leven van de mensen te beïnvloeden, moet je ook ten goede kunnen gebruiken.”

De angst voor geweld drukt een stempel op de stad. Veel blanken trekken weg naar gated communities. Colnot: “Het meeste geweld vindt nog altijd plaats in de townships, maar het idee dat je door criminelen om niets kan worden neergeschoten is beangstigend. Ook in de social housing-projecten dringen de bewoners sterk aan op veiligheid.” Colnot ziet nog het meest in een combinatie van safe design (openbare ruimtes zo ontwerpen dat de gebruiker goed zichtbaar is, bijvoorbeeld) en harde veiligheidsmaatregelen, zoals muren om een wijk. “Na verloop van tijd kun je die muur dan hopelijk weghalen.”

Een integrale visie op de stad is onmisbaar, vindt Colnot. “Alles grijpt in elkaar. Je kunt wel weggeefwoningen vlakbij het centrum bouwen zodat mensen minder ver hoeven te reizen, maar soms wordt zo’n woning voor twee kratten bier doorverkocht om weer bij familie en vrienden te zijn.”

Tegelijkertijd relativeert Colnot het belang van zijn ‘papieren visie’. “Andere afstudeerders bouwen er nu op voort en die concretisering is fantastisch, maar mijn scriptie staat vrij ver van de realiteit af. In Zuid-Afrika zijn idee en uitvoering nooit één op één.”

Colnot is tegenwoordig als acteur/gitarist betrokken bij een improvisatietheatergroep in zijn woonplaats Leiden. “Daar moet ik regelmatig mijn oorspronkelijke ideeën loslaten en de invallen van anderen volgen. Best lastig, maar voor wie wil werken in Zuid-Afrika is het een prima oefening.”

Naam : Sander Colnot

Leeftijd : 26 jaar

Studie : stedenbouwkunde

Afstudeerrichting : volkshuisvesting en stadsvernieuwing Afstudeerjaar: 2003
Geboorteplaats: Groningen

Verliefd/verloofd/getrouwd: verliefd. Woont nog niet samen, ‘maar wel lekker dichtbij’. Ontmoette zijn vriendin tijdens zijn afstudeerproject in Zuid-Afrika.

Loopbaan: sinds januari gedetacheerd bij Vestia Rotterdam Hoogvliet als beleidsmedewerker. Werkte daarvoor als baliemedewerker bij verschillende woningcorporaties.

Redacteur Redactie

Heb je een vraag of opmerking over dit artikel?

delta@tudelft.nl

Comments are closed.