`Meeste flats in Bijlmer worden gesloopt’ kopte de Volkskrant op woensdag 17 november. Naar aanleiding van dat bericht stelde Delta in de rubriek `Desgevraagd’ prof.i
Delen
r. Ch. J. Vos, hoogleraar uitvoering betonconstructies, de vraag waarom de flats niet gewoon gerenoveerd worden.
Vos beweert vervolgens dat sloop goedkoper is dan renovatie. ,,Er moet dan zoveel aan de skeletten van deze flats gesleuteld worden dat afbreken en nieuwbouw neerzetten goedkoper is. (…) ”, aldus Vos in Delta 35.
Dit lijkt wellicht plausibel, het is echter bezijden de waarheid. Aangezien ik zelf het afgelopen jaar betrokken ben geweest bij de evaluatie van de vernieuwing van de Bijlmermeer, lijkt het me goed om enkele kanttekeningen te plaatsen.
Afbreken op zich is niet goedkoper dan renoveren, integendeel! Renovatie vergt een investering van zo’n honderdduizend gulden per woning, maar daar staan inkomsten uit de voortgezette exploitatie tegenover. De kosten per woning zullen gemiddeld op zo’n vijftigduizend gulden per woning uitkomen. Sloopkosten bedragen rond de zeventigduizend gulden per woning. De investering voor de nieuwbouw moet terugverdiend kunnen worden uit verhuur en verkoop van de woningen. Sloop verhoogt dus de kosten van de vernieuwingsoperatie met 170 miljoen gulden.
Desondanks is toch gekozen voor meer sloop vanwege de te verwachten marktontwikkelingen. Uit onderzoek naar de afzetbaarheid van de flats op regionaal niveau is gebleken dat hoogbouwflats een zwakke positie hebben. Maar 25 procent van de bewoners die uit de al gesloopte flats zijn verhuist, wilde naar een andere Bijlmerflat.
Voor een duurzaam woonmilieu is een goede marktpositie een absolute voorwaarde. Anders blijft de Bijlmer opgescheept met een aanbod waar geen belangstelling voor is en waar alleen mensen op af komen die nauwelijks keuze hebben. Die zijn niet gehecht aan de buurt, gedragen zich navenant en zullen, zodra ze iets meer verdienen, de Bijlmer weer uitverhuizen.
Het vernieuwingsprogramma zal dus serieus rekening moeten houden met de bewonersvoorkeuren. Niet alleen met die van vandaag, maar ook met de bewonersvoorkeuren van morgen, vooral nu een verdere ontspanning van de woningmarkt verwacht mag worden. Bijstelling van het programma is dus noodzakelijk. Een programma met duizenden galerijflats in kolossale gebouwen van tien lagen, kwam in 1970 niet overeen met de bewonersvoorkeuren, doet dat niet in 1992 en zal daar ook in 2005 niet mee overeenkomen.
De sloop van de Bijlmer is dus niet gebaseerd op technische overwegingen. Kennis van andere zaken is bepalend geweest.
`Meeste flats in Bijlmer worden gesloopt’ kopte de Volkskrant op woensdag 17 november. Naar aanleiding van dat bericht stelde Delta in de rubriek `Desgevraagd’ prof.ir. Ch. J. Vos, hoogleraar uitvoering betonconstructies, de vraag waarom de flats niet gewoon gerenoveerd worden.
Vos beweert vervolgens dat sloop goedkoper is dan renovatie. ,,Er moet dan zoveel aan de skeletten van deze flats gesleuteld worden dat afbreken en nieuwbouw neerzetten goedkoper is. (…) ”, aldus Vos in Delta 35.
Dit lijkt wellicht plausibel, het is echter bezijden de waarheid. Aangezien ik zelf het afgelopen jaar betrokken ben geweest bij de evaluatie van de vernieuwing van de Bijlmermeer, lijkt het me goed om enkele kanttekeningen te plaatsen.
Afbreken op zich is niet goedkoper dan renoveren, integendeel! Renovatie vergt een investering van zo’n honderdduizend gulden per woning, maar daar staan inkomsten uit de voortgezette exploitatie tegenover. De kosten per woning zullen gemiddeld op zo’n vijftigduizend gulden per woning uitkomen. Sloopkosten bedragen rond de zeventigduizend gulden per woning. De investering voor de nieuwbouw moet terugverdiend kunnen worden uit verhuur en verkoop van de woningen. Sloop verhoogt dus de kosten van de vernieuwingsoperatie met 170 miljoen gulden.
Desondanks is toch gekozen voor meer sloop vanwege de te verwachten marktontwikkelingen. Uit onderzoek naar de afzetbaarheid van de flats op regionaal niveau is gebleken dat hoogbouwflats een zwakke positie hebben. Maar 25 procent van de bewoners die uit de al gesloopte flats zijn verhuist, wilde naar een andere Bijlmerflat.
Voor een duurzaam woonmilieu is een goede marktpositie een absolute voorwaarde. Anders blijft de Bijlmer opgescheept met een aanbod waar geen belangstelling voor is en waar alleen mensen op af komen die nauwelijks keuze hebben. Die zijn niet gehecht aan de buurt, gedragen zich navenant en zullen, zodra ze iets meer verdienen, de Bijlmer weer uitverhuizen.
Het vernieuwingsprogramma zal dus serieus rekening moeten houden met de bewonersvoorkeuren. Niet alleen met die van vandaag, maar ook met de bewonersvoorkeuren van morgen, vooral nu een verdere ontspanning van de woningmarkt verwacht mag worden. Bijstelling van het programma is dus noodzakelijk. Een programma met duizenden galerijflats in kolossale gebouwen van tien lagen, kwam in 1970 niet overeen met de bewonersvoorkeuren, doet dat niet in 1992 en zal daar ook in 2005 niet mee overeenkomen.
De sloop van de Bijlmer is dus niet gebaseerd op technische overwegingen. Kennis van andere zaken is bepalend geweest.
Comments are closed.