Leegstand

r. Theo van der Voordt en prof.ir. Hans de Jonge (real estate and housing, bouwkunde)

Tussenstand: Nog drie jaar te gaan

(Foto: Hans Stakelbeek/FMAX)

“In Nederland staat 14 procent van alle kantoorruimte leeg: 6,3 miljoen vierkante meter. Als je kijkt naar kantoorgebouwen die al langer dan drie jaar leeg staan, gaat het om één tot twee miljoen vierkante meter. Langdurig leegstaande kantoorgebouwen kunnen verloederen: een effect dat vaak overslaat op de directe omgeving.

Mijn onderzoek is breed van opzet: ik probeer ook de oorzaak van die massale leegstand te achterhalen, en wil in kaart brengen of je die kunt voorkomen. Natuurlijk maakt de woningnood in Nederland dit vraagstuk extra interessant. Maar die valt niet op te lossen door bestaande kantoorgebouwen om te bouwen tot woningen. Volgens schattingen moeten er de komende veertien jaar nog 1,1 miljoen woningen worden gebouwd: dat is 110 miljoen vierkante meter, bij een gemiddelde oppervlakte van 100 meter per nieuwe woning. Afgezet tegen die behoefte valt die 6,3 miljoen meter kantoorruimte bijna weg.

Definitieve conclusies over de oorzaak van die grote leegstand in kantoorgebouwen kan ik nog niet trekken, maar het feit dat oudere kantoorgebouwen vaak bewust niet gesloopt of hergebruikt worden is een belangrijke factor. Voor een belegger is het financieel onaantrekkelijk een kantoorpand zonder huurders te verkopen, en voor een ontwikkelaar is zo’n pand te duur om aan te kopen voor een transformatie. Voor nieuwe, aantrekkelijke kantoorgebouwen blijft een markt bestaan: dat is een ander segment van de markt.

Er begint in Nederland expertise te ontstaan als het gaat om het bewoonbaar maken van kantoorruimte. De woningcorporatie Stadswonen in Rotterdam koopt bijvoorbeeld in de stad leegstaande kantoorpanden als het voormalige belastinggebouw op en maakt daar woningen voor starters en studenten van. Zulke projecten zijn vaak succesvol, al zal de woningnood daar ook een rol bij spelen. Locatie is belangrijk. Kantoren staan vaak langs de snelweg, en daar willen mensen niet graag wonen. De wet staat dat ook niet toe.

Ik ben in 1998 als architect afgestudeerd aan de Universiteit van Trondheim en heb daarna jarenlang bij een Nederlands architectenbureau gewerkt. Ik wilde na mijn studie praktijkervaring opdoen, maar het idee om te promoveren heeft me nooit helemaal losgelaten. Ik heb drie artikelen geschreven voor een begin 2007 te verschijnen boek over de transformatie van kantoorgebouwen, geredigeerd door mijn promotor Theo van der Voordt. Heel prettig om zo vroeg in mijn onderzoek al met harde deadlines te werken: het geeft meer structuur aan je werk.

De overgang van de architectuurpraktijk naar de wetenschap is groot. Ik was gewend voortdurend in teams te werken. Nu is dat niet meer zo, al heb ik veel aan collega’s die met aangrenzend onderzoek bezig zijn. (JP)

Naam: Hilde Remoy

Nationaliteit: Noorse

Leeftijd: 34 jaar

Onderwerp: De transformatie van leegstaande kantoorgebouwen Promotoren: Dr.ir. Theo van der Voordt en prof.ir. Hans de Jonge (real estate and housing, bouwkunde)

Tussenstand: Nog drie jaar te gaan

(Foto: Hans Stakelbeek/FMAX)

“In Nederland staat 14 procent van alle kantoorruimte leeg: 6,3 miljoen vierkante meter. Als je kijkt naar kantoorgebouwen die al langer dan drie jaar leeg staan, gaat het om één tot twee miljoen vierkante meter. Langdurig leegstaande kantoorgebouwen kunnen verloederen: een effect dat vaak overslaat op de directe omgeving.

Mijn onderzoek is breed van opzet: ik probeer ook de oorzaak van die massale leegstand te achterhalen, en wil in kaart brengen of je die kunt voorkomen. Natuurlijk maakt de woningnood in Nederland dit vraagstuk extra interessant. Maar die valt niet op te lossen door bestaande kantoorgebouwen om te bouwen tot woningen. Volgens schattingen moeten er de komende veertien jaar nog 1,1 miljoen woningen worden gebouwd: dat is 110 miljoen vierkante meter, bij een gemiddelde oppervlakte van 100 meter per nieuwe woning. Afgezet tegen die behoefte valt die 6,3 miljoen meter kantoorruimte bijna weg.

Definitieve conclusies over de oorzaak van die grote leegstand in kantoorgebouwen kan ik nog niet trekken, maar het feit dat oudere kantoorgebouwen vaak bewust niet gesloopt of hergebruikt worden is een belangrijke factor. Voor een belegger is het financieel onaantrekkelijk een kantoorpand zonder huurders te verkopen, en voor een ontwikkelaar is zo’n pand te duur om aan te kopen voor een transformatie. Voor nieuwe, aantrekkelijke kantoorgebouwen blijft een markt bestaan: dat is een ander segment van de markt.

Er begint in Nederland expertise te ontstaan als het gaat om het bewoonbaar maken van kantoorruimte. De woningcorporatie Stadswonen in Rotterdam koopt bijvoorbeeld in de stad leegstaande kantoorpanden als het voormalige belastinggebouw op en maakt daar woningen voor starters en studenten van. Zulke projecten zijn vaak succesvol, al zal de woningnood daar ook een rol bij spelen. Locatie is belangrijk. Kantoren staan vaak langs de snelweg, en daar willen mensen niet graag wonen. De wet staat dat ook niet toe.

Ik ben in 1998 als architect afgestudeerd aan de Universiteit van Trondheim en heb daarna jarenlang bij een Nederlands architectenbureau gewerkt. Ik wilde na mijn studie praktijkervaring opdoen, maar het idee om te promoveren heeft me nooit helemaal losgelaten. Ik heb drie artikelen geschreven voor een begin 2007 te verschijnen boek over de transformatie van kantoorgebouwen, geredigeerd door mijn promotor Theo van der Voordt. Heel prettig om zo vroeg in mijn onderzoek al met harde deadlines te werken: het geeft meer structuur aan je werk.

De overgang van de architectuurpraktijk naar de wetenschap is groot. Ik was gewend voortdurend in teams te werken. Nu is dat niet meer zo, al heb ik veel aan collega’s die met aangrenzend onderzoek bezig zijn. (JP)