‘Housing system up for renovation’

When professor Marja Elsinga studied housing ecology at Wageningen University, she focussed on the influence of the built environment on people. After graduating in 1989, she shifted her focus from ecology to economy, because it is no longer the architects who dominate the world of construction and housing. Financial institutions have taken their place. Elsinga (Technology, Policy and Management) argues: “Economic science dominates the analyses of the housing market.”

Elsinga wrote her PhD thesis (cum laude) ‘Home ownership for low-income groups’ (1995) under the supervision of Professor Hugo Priemus, Jan van Weesep and Peter Boelhouwer. More than a decade later mortgages for low-income groups were at root of the worldwide financial crisis. For Prof. Elsinga the crisis illustrates what can go wrong if moneymaking is the only thing that counts. She explains how mortgage banks in the US, on the hunt for new clients, discovered people earning low incomes who also wanted to share in the American Dream of home ownership. Special products were developed for these low income earners at low initial interest rates that would slowly rise. Not much of a problem as long as the underlying value of the homes continued to rise. But they didn’t. By that point, the mortgage banks had ‘packaged’ the risky mortgages and passed them on to other banks. Elsinga continues: “The US stretched the risks in the housing market to the maximum and then sold them to Europe.”

Dutch housing policy has a good international reputation. International students especially come to Delft attracted by a housing system that is under pressure to change, according to Prof. Elsinga. One pillar is the role of housing associations that not only provide dwellings for people with lower and middle incomes, but which also participate in keeping the inner cities liveable. “They have a good reputation in urban renewal,” the professor says. Another Dutch peculiarity is the fact that home owners may subtract the interest they pay on their mortgages from their income tax. According to Elsinga, this ‘mortgage interest deduction’, originally a 19th century invention to allow owners of large rental dwellings a tax benefit, has corrupted the housing market.

So where did it go wrong?
“The tax authorities should never have agreed in ‘saving mortgages’ that allow you to deduct the maximum amount of interest over the entire 30 years. This is just one example of a host of products especially developed to have a maximum tax benefit. But it corrupts the system. Home ownership was encouraged by the government to make people financially secure in old age. Instead, what the system now does is to encourage people to have maximum mortgages and not build up any equity. Young households with interest-only mortgages [interest is paid only on the debt, but the debt itself remains, ed.] are in danger. When the house prices go down, you start with negative equity. When you then have to move house for reasons of work or relationships, you share a debt instead of a financial security. All the experts agree – and they don’t often agree – that something must change in the mortgage interest deduction.”

And what about the other Dutch pride: the housing associations?
“The associations used to play an important role in urban renewal, but the present right wing government wants to reduce their role. The associations are to sell part of their properties and increasingly allocate dwellings to lower income groups. Housing associations are turned into a safety net that only provides housing for the most vulnerable people. But we have a tradition, like Switzerland, Austria and France, in a much more corporatist model where housing associations not only provide affordable housing but also participate in urban policy and urban renewal. I plead to recognise that role and find a way to give it a future.” 

Professor Marja Elsinga delivers her inaugural address on Friday, 4 March in the Aula at 15:00 hours. It can be watched online at www.tudelft.now.nl

Soms mopperen wetenschappers, ook u. Als het over uw onderzoeksterrein gaat, vindt u dat politici maar weinig kennis van zaken hebben. Bovendien zoeken ze de oplossing voor het probleem (files, stijgende zeespiegel, noem maar op) in de verkeerde hoek. Als ze de feiten toch eens zouden kennen, verzucht u.

Daarin willen we verandering brengen. TU Delft, weekblad Elsevier en Campus Den Haag organiseren een debatreeks waarin onderzoekers van de TU in discussie gaan met politici en ondernemers. De eerste bijeenkomst vond afgelopen maandag plaats en ging over de vraag: Hoe lossen we de files op? Enkele file-feiten:

• In de periode juli 2008-juni 2009 werd ongeveer negen procent van de totale reistijd met vertraging afgelegd.
• In de periode 2000-2008 is het totale reistijdverlies door files en vertraagde afwikkeling op het hoofdwegennet met 55 procent gestegen.
• Files en vertragingen kosten tussen 2,8 en 3,6 miljard euro.

Files zijn dus een probleem. Hoogleraar transport & logistics Bert van Wee denkt niet dat meer asfalt zal helpen: de beschikbaarheid van rijstroken roept ook meer vraag op. Mensen die eerst niet met de auto gingen, besluiten om dat nu wel te doen. En als dan nóg meer wegen worden aangelegd, liggen de kosten hoger dan de baten. Hij citeert verschillende onderzoeken. Het enige wat significant helpt tegen files is de kilometerheffing.

Politici reageren verdeeld op deze wetenschappelijke onderzoeken. Charlie Aptroot, Tweede Kamerlid van de VVD, houdt zijn mantra de hele middag vol: Meer asfalt is het enige wat helpt. Bert van Wee werpt tegen dat uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat mensen bereid zijn hun reiskeuzes aan te passen als gevolg van sterk gedifferentieerde vormen van kilometerheffing. Hierdoor kunnen files drastisch afnemen. Maar Aptroot gaat niet inhoudelijk in op dit punt. Hij zegt dat kilometerheffing niet werkt.

Arno Bonte, gemeenteraadslid voor GroenLinks in Rotterdam, kiest voor een andere veelgehoorde oplossing van de files: hij wil automobilisten ‘verleiden’ om te kiezen voor het openbaar vervoer. Misschien krijg je wel twintig tot dertig procent van de automobilisten zo ver om over te stappen. Van Wee nuanceert dit: uit onderzoek blijkt dat het merendeel van de automobilisten nooit de auto opgeeft, al maak je het openbaar vervoer gratis.

August Mesker, vervoersspecialist van VNO-NCW, is voor beprijzing van gebruik. Maar de politiek is niet zo handig geweest. Psychologisch gezien moet je het geen heffing noemen, want dan gaan de hakken in het zand. Bij alle andere diensten heet het ‘daluren’ en ‘daltarieven.’ In die ‘kortingssfeer’ zou je ook de beprijzing moeten trekken. Hij stelt één voorwaarde aan de invoering van kilometerheffing: het geld moet allemaal ten goede komen aan de wegen.
Elsevier-journalist Simon Rozen-daal peilt de meningen in de zaal, die vrijwel louter uit mannen bestaat. Hen gaat de file aan het hart. Velen hebben thuis de oplossing allang uitgetekend en staan nu te popelen om hun gouden file idee wereldkundig te maken. Zo zou de werkdag van ambtenaren pas om tien uur moeten beginnen; dat zou een geweldige spreiding betekenen. Een ander oppert dat verkeerslichten vervangen moeten worden door verkeersregelaars.

Een derde snapt niet waarom het met files niet zo gaat als met hotelreserveringen: je mag alleen op de weg rijden als je daarvoor hebt gereserveerd. En zo gaat nog even door. Bert van Wee nuanceert en informeert. Aan het einde van het debat
merken de mannen met hun al te gemakkelijke file-oplossingen dat het niet zo eenvoudig is als zij op verjaardagen verkondigen. Nu de politici nog.

Vincent Marchau en Willemijn Dicke, faculteit Techniek, Bestuur en Management, TU Delft 

Vincent Marchau en Willemijn Dicke organiseren de Elsevier Technologie debatten. Het volgende debat vindt plaats op maandag 26 april en zal gaan over het wassende water, met professor Han Vrijling. Voor informatie en aanmeldingen: info@campusdenhaag.nl