Risico’s bij koopconstructie studentenkamer

Het Hilversumse bedrijf Koopstudio verkoopt studio’s en kamers aan studenten via een omstreden constructie. Kopers krijgen namelijk geen eigendomsrecht, maar bewoningsrecht. De Vereniging Eigen Huis krijgt regelmatig klachten. Dat meldt Trouw.

Koopstudio is in diverse studentensteden actief. In Delft zijn zo’n tien tot twaalf studio’s verkocht, maar liep het verkrijgen van vergunningen niet soepeltjes.

Het bedrijf koopt panden op, verdeelt die in studio’s en verkoopt die vervolgens door aan studenten en starters op de woningmarkt. Het is daarna een woonvereniging die eigenaar wordt van het pand. Kopers worden lid en betalen inleggeld aan de vereniging.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) krijgt al enige jaren met zekere regelmaat klachten over deze constructie. Het gaat om woedende mensen die vinden dat ze er (bijna) ‘in gestonken zijn’. “Mensen dachten dat ze een soort appartement kochten, maar dat doen ze niet”, zegt VEH-woordvoerder Bob Maas. “Ze kopen een soort gebruiksrecht, een woonrecht. Daar kun je geen hypotheek op krijgen. De hypotheek zit op het totale pand.”

Kopers kunnen dan ook geen eigen hypotheek kiezen en betalen volgens Maas vaak meer rente. Als een van de kopers binnen de woonvereniging niet aan zijn betaalplicht voldoet, kunnen de anderen daarop worden aangesproken. “Dat eindigt vaak bij de ouders en dat wil je niet meemaken”, zegt Maas.

De directeur van Koopstudio, Rien Pouwels, zegt dat kopers worden gescreend door de bank en dat een intermediair alles goed beheert. “De ouders van de kopers zijn in staat om dit te kopen. Ik zit op heel mooie locaties waar je gewoonlijk niet inkomt. Als iemand niet kan betalen en de bank komt tot executie, dan wordt de restschuld eerst bij ouders geïncasseerd. Pas als die niet kunnen betalen gaan we naar de vereniging, maar dat is nog niet voorgekomen.”

Koopstudio verstrekt aan kopers de zogeheten Koopstudio Lasten Demper, een maandelijkse tegemoetkoming in de woonlasten om de maandlasten te verlagen. Volgens Koopstudio is het een renteloze lening. Volgens VEH zijn de fiscale gevolgen hiervan vooralsnog niet duidelijk en bestaat de kans dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Pouwels bestrijdt dat. “Er is jurisprudentie dat bij lidmaatschap in een woonvereniging de hypotheekrente aftrekbaar is.”

Ook biedt Koopstudio een Studentendemper, een maandelijks voorschot op de toekomstige belastingteruggave. Wanneer de studio wordt verkocht, moet deze tegemoetkoming altijd worden terugbetaald, ongeacht of er met winst of verlies is verkocht.

En die doorverkoop is volgens VEH lastig omdat tweede kopers de financiering maar moeilijk rond krijgen. De bank kijkt naar de waarde van het pand en niet naar de waarde van de studio. De panden stegen minder snel in waarde dan de studio’s.

“Als Koopstudio een pand koopt voor drie ton, daar drie studio’s van maakt en die verkoopt voor anderhalve ton per stuk, zit je op 4,5 ton”, legt Maas uit. “Een hypotheek plaatsen van 4,5 ton met een onderpand van drie ton, daar zijn hypotheekverstrekkers huiverig voor. Zeker in de huidige tijd. De waarde wordt opgeblazen door in afzonderlijke delen te verkopen.”

Pouwels meent dat de waarde stijgt doordat hij de kamers verbouwt en er een andere bestemming aan geeft. “Bovendien worden de studio’s allemaal getaxeerd door taxateurs van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Het is zo ingewikkeld als je het zelf wilt maken.”

VEH adviseert mensen niet in zee te gaan met een constructie die ze niet begrijpen. “Bij de gemiddelde koper is dat niet het geval. Persoonlijk zou ik er niet aan beginnen. Ik zou zelf kijken naar gewoon huren of gewoon kopen.”